Ấp ủ nhiều kỳ vọng, nhưng con số thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2024 chỉ đạt 16% cho thấy một sự mâu thuẫn lớn giữa kế hoạch đề ra và thực tế triển khai. Trong khi đó, xét trên bình diện từng địa phương, thực trạng phát triển nhà ở xã hội lại bộc lộ những nghịch lý khi nơi thừa, nơi thiếu; chỗ có nhu cầu cấp bách lại không đủ nguồn cung, còn chỗ có nguồn cung thì nhu cầu lại hạn chế.
Năm 2024, mục tiêu nỗ lực phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn nhà ở xã hội được Chính phủ giao hồi đầu năm tại Nghị quyết số 01/NQ-CP đã không thể hoàn thành.
Theo tài liệu tổng kết công tác năm 2024 được Bộ Xây dựng công bố vừa qua, dù nỗ lực triển khai đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp”, có nhiều giải pháp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, song cả nước mới chỉ hoàn thành được 21.000 căn, tương ứng hơn 16% kế hoạch.
Thời gian qua, chưa khi nào mọi vấn đề từ các góc độ trong câu chuyện phát triển nhà ở xã hội sao cho hiệu quả lại trở thành chủ đề được quan tâm trao đổi, bàn luận sôi nổi như vậy. Điều này hoàn toàn dễ hiểu khi bất động sản là thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế; và đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội được xem như một nhiệm vụ chính trị quan trọng, mang ý nghĩa nhân văn, đồng thời cũng được ví như “phương thuốc hạ sốt” cho thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã nhấn mạnh tại Hội nghị triển khai đề án tổ chức hồi đầu năm 2024: Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vừa là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, vừa là một giải pháp hữu hiệu thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, góp phần tạo nguồn cung, tái cơ cấu lại thị trường bất động sản cân đối trong cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp cho người thu nhập thấp và trung bình.
Ấp ủ nhiều kỳ vọng là thế, nhưng con số thực hiện chỉ đạt 16% kế hoạch năm 2024 cho thấy một sự mâu thuẫn lớn giữa kế hoạch đề ra và thực tế triển khai. Trong khi đó, xét trên bình diện từng địa phương, thực trạng phát triển nhà ở xã hội lại bộc lộ những nghịch lý khi nơi thừa, nơi thiếu; chỗ có nhu cầu cấp bách lại không đủ nguồn cung, còn chỗ có nguồn cung thì nhu cầu lại hạn chế.
Đơn cử, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu về nhà ở xã hội luôn ở mức cao, nhưng khả năng đáp ứng lại không theo kịp. Theo dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trung bình mỗi năm, Hà Nội và TP.HCM thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng về tình hình thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030 hồi tháng 9/2024 cho biết, cả 2 địa phương này mới chỉ hoàn thành chưa tới 40% chỉ tiêu về nhà ở xã hội.
Hà Nội được giao xây dựng 18.700 căn nhà ở xã hội đến năm 2025, nhưng đến thời điểm báo cáo mới chỉ có 3 dự án được khởi công, tương đương 1.700 căn và 5 dự án đã hoàn thành, cung cấp khoảng 5.200 căn, đạt gần 37% mục tiêu. Còn tại TP.HCM, với chỉ tiêu xây dựng 26.200 căn đến năm 2025, thành phố cũng chỉ đạt khoảng 21% mục tiêu với 6 dự án đã cấp phép, khởi công cung cấp gần 4.400 căn và 4 dự án hoàn thành với hơn 1.200 căn.
Tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu không chỉ xảy ra ở 2 thành phố lớn mà còn xuất hiện tại nhiều địa phương khác, điển hình là TP. Cần Thơ. Theo báo cáo của Sở Xây dựng thành phố, tính đến nay, địa phương đang triển khai 6 dự án nhà ở xã hội, chủ yếu tại khu vực đô thị và khu công nghiệp, với tổng cộng 2.549 căn hộ, dự kiến đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 10.000 người. Tuy nhiên, nếu so sánh với nhu cầu thực tế, con số này chỉ như “muối bỏ bể”.
Sở Xây dựng Cần Thơ cho biết, lực lượng lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trên địa bàn hiện có gần 150.000 người, trong đó khoảng 60% lao động có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở xã hội, chưa kể đến hàng nghìn người thuộc nhóm thu nhập thấp đang sinh sống tại các khu vực đô thị. Điều này cho thấy, mặc dù đã có các dự án được triển khai nhưng số lượng căn hộ cung ứng chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu, tạo ra sự chênh lệch đáng kể giữa cung và cầu.
Tương tự, Đồng Nai là trung tâm công nghiệp lớn với hơn 1 triệu công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp. Theo thống kê, hơn 60% công nhân tại đây chưa có chỗ ở ổn định và phải thuê trọ tại các khu dân sinh không đảm bảo điều kiện sinh hoạt. Tuy nhiên, trong năm 2024, địa phương này tiếp tục ghi nhận tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở xã hội.
Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai Hồ Văn Hà cho biết, đến nay toàn tỉnh đã hoàn thành đưa vào sử dụng 1.660 căn nhà ở xã hội và đang xây dựng 1.098 căn. Việc xây dựng nhà ở xã hội đang chậm, chưa đạt mục tiêu đặt ra trong giai đoạn 2021 – 2025 là thực hiện 10.000 căn nhà ở xã hội. Như vậy, năm 2025 Đồng Nai phải đột phá xây dựng thêm ít nhất 7.242 căn nhà ở xã hội để hoàn thành mục tiêu của cả giai đoạn.
Ngược lại, một số địa phương, khu vực khác lại đang đối mặt với tình trạng thừa nhà ở xã hội, cung vượt cầu.
Điển hình như tại Bình Định, theo Sở Xây dựng tỉnh này, hiện các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn đang tồn kho khoảng 600 căn. Đáng chú ý, trong cả năm 2024, số lượng nhà ở xã hội bán được chỉ đạt bình quân 350 căn – một con số khá thấp so với nguồn cung hiện có. Sở thông tin, giai đoạn 2020 – 2021, nhu cầu xã hội tăng nhanh vì giá đất cao nên nhiều người đăng ký mua căn hộ; có trường hợp chủ đầu tư bán 100 căn nhưng có 300 đơn đăng ký. Đến nay, tình trạng tồn kho khiến chủ đầu tư giảm tiến độ, không dám đầu tư.
Theo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội năm 2025, Bình Định dự kiến làm 742 căn, thấp hơn gần một nửa so với năm 2024 là 1.400 căn. Bí thư Tỉnh ủy Bình Định Hồ Quốc Dũng cho rằng, kế hoạch nhà ở xã hội giảm trong khi nhu cầu nhà ở xã hội trước đây tăng rất cao là điểm “rất mâu thuẫn”; trước đây có 1 căn thì 3 người đăng ký, bây giờ 3 căn có 1 người đăng ký.
“Tại sao cũng con người đó, cũng dân số đó trước đây người ta nhu cầu cao nhưng bây giờ người ta không có nhu cầu, chứng tỏ chính sách nhà ở xã hội chúng ta có bất cập?”, Bí thư Tỉnh ủy Bình Định đặt câu hỏi và lo lắng liệu nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh có còn hay không, nếu không còn thì phải tính lại.
Hay tại Bắc Ninh, đây là một trong những tỉnh triển khai hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”, tuy nhiên có tình trạng “ế ẩm”, thiếu “cầu”.
Hiện nay trên địa bàn toàn tỉnh đã và đang triển khai 54 dự án nhà ở xã hội, trong đó 21 dự án dành riêng cho công nhân với tổng diện tích đất khoảng 91ha. Trong số đó, 8 dự án đã hoàn thành hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện; 13 dự án khác đang trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tỉnh cũng đang triển khai khu thiết chế của công đoàn tại Khu công nghiệp Yên Phong với quy mô 4,28ha, dự kiến cung cấp 900 căn hộ.
Tuy nhiên theo khảo sát, tỷ lệ lấp đầy của các dự án nhà ở xã hội còn thấp. Trong tổng số 3.500 căn hộ đã hoàn thành, mới chỉ có khoảng 2.000 căn được bán và cho thuê.
Trước những thực tế ấy, trao đổi với Reatimes, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc đề ra mục tiêu phát triển 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2024 nhưng chỉ hoàn thành 16% kế hoạch rõ ràng đang phản ánh một sự mâu thuẫn giữa mục tiêu lý thuyết và thực tế triển khai.
“Các địa phương và cơ quan chức năng dường như đang đặt nặng ý nghĩa chính trị của các chương trình phát triển nhà ở xã hội và chạy theo chỉ tiêu dẫn đến xu hướng nặng về thành tích, nhưng lại bỏ qua mục tiêu cốt lõi là đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân, đảm bảo mỗi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp”, ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận.
Theo chuyên gia, nhà ở xã hội là một nhiệm vụ chính trị quan trọng và mang ý nghĩa nhân văn sâu sắc, nhưng không thể chỉ dựa vào mục tiêu số lượng mà bỏ qua yếu tố thị trường. Loại hình nhà ở này thực chất là sự hỗ trợ của nhà nước về giá, thông qua những chính sách ưu đãi về quỹ đất, tiền sử dụng đất hay lãi suất ngân hàng…
Nhờ sự hỗ trợ này, nhà ở xã hội có mức giá bán thấp hơn, tạo điều kiện cho những hộ gia đình thu nhập thấp có khả năng tiếp cận và sở hữu nhà ở. Nhưng cũng chính vì thế mà không ít người cho rằng, nhà ở xã hội giống như hàng hóa phân phối thời bao cấp, chỉ lo làm sao xây dựng được càng nhiều càng tốt mà vô tình bỏ qua yếu tố đầu ra, tức là khâu tiêu thụ sản phẩm.
Trong một số trường hợp, khi giao dự án cho doanh nghiệp, chính quyền địa phương cũng chỉ chú trọng vào việc đốc thúc tiến độ xây dựng, trong khi việc tiêu thụ lại hoàn toàn phó mặc cho doanh nghiệp tự xoay sở.
“Thực tế nhà ở xã hội cũng là hàng hóa, nên nó cũng phải đáp ứng các tiêu chí cơ bản của thị trường, trong đó yếu tố cung cầu cần được cân đối. Nếu cung lớn hơn cầu, thì tính thanh khoản sẽ kém, dẫn đến tình trạng tồn kho”, ông Doanh nói.
Bên cạnh đó, giá cả và chất lượng sản phẩm cũng đóng vai trò rất quan trọng. Mặc dù nhu cầu có thể cao, nhưng nếu giá bán quá cao so với mặt bằng chung của thị trường thì người dân sẽ khó có thể tiếp cận. Đặc biệt, chất lượng của nhà ở xã hội phải đảm bảo không chỉ về mặt xây dựng mà còn về các yếu tố như vị trí thuận tiện cho sinh kế, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện và các cơ sở hạ tầng thiết yếu khác.
Nhìn nhận về hệ lụy của tình trạng này, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cho rằng đó chính là việc không đạt được mục tiêu cuối cùng của chương trình nhà ở xã hội. Mặc dù có thể đạt được chỉ tiêu về số lượng căn hộ xây dựng mới, nhưng nếu những căn nhà đó không được tiêu thụ, tồn kho hoặc không đáp ứng đúng nhu cầu và mong muốn của người dân, thì mục tiêu cơ bản của chương trình – là cung cấp nhà ở cho người dân – sẽ không thể hoàn thành.
“Từ đó dẫn đến không những làm giảm lòng tin vào chủ trương, chính sách, mà còn gây lãng phí không nhỏ cho cả Nhà nước và doanh nghiệp. Nhà nước lãng phí về quỹ đất, về tài chính thông qua các chính sách hỗ trợ trong phát triển nhà ở xã hội. Còn doanh nghiệp thì lãng phí cả về tài chính và cơ hội đầu tư, thậm chí thua lỗ trong kinh doanh dẫn đến không hào hứng với chương trình phát triển nhà ở xã hội nữa”, ông Doanh nhìn nhận.
Đề xuất giải pháp trên tinh thần xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hiệu quả hơn trong những năm tới, ông Bùi Văn Doanh cho rằng, mấu chốt của vấn đề hiện nay nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Vì vậy, để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả, cần phải tiến hành nghiên cứu toàn diện, mang tính khoa học và thực tiễn cao.
Cụ thể, việc triển khai cần bắt đầu từ tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng trong diện thụ hưởng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật. Việc khảo sát không phải chỉ đơn thuần là tuân thủ các tiêu chí, tiêu chuẩn đã đề ra, mà còn là điều tra nhu cầu thực tế của những người thuộc diện thụ hưởng. Đặc biệt là xác định nhu cầu ấy đối với từng địa phương, ở từng khu vực như thế nào và cả yêu cầu của người dân đối với nhà ở xã hội, tức là tiêu chuẩn nhà ở mà họ mong muốn để đáp ứng nhu cầu.
Ông Bùi Văn Doanh cũng lưu ý thêm, để đảm bảo tính hiệu quả trong việc xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội, quá trình điều tra và khảo sát cần được thực hiện từ cấp cơ sở, nơi trực tiếp tiếp cận và nắm bắt nhu cầu của cư dân. Các kết quả khảo sát này sẽ được tổng hợp, phân tích để có cái nhìn tổng thể, từ đó có thể lập quy hoạch quỹ đất và kế hoạch phát triển nhà ở cho từng khu vực, từng địa phương và từng giai đoạn cụ thể.
Hơn nữa, trong suốt quá trình triển khai, cần phải liên tục theo dõi sự biến động về tình hình cư dân, nhu cầu về việc làm và các yếu tố kinh tế xã hội khác để kịp thời cập nhật và điều chỉnh các kế hoạch, sao cho phù hợp với thực tế.
“Nếu làm được như vậy, nhà ở xã hội sẽ được phát triển theo quy hoạch, kế hoạch, bám sát nhu cầu và đáp ứng yêu cầu của cư dân thụ hưởng, giảm thiểu được tình trạng tồn kho, nhà làm ra không có người ở. Đồng thời giúp tăng tính hiệu quả của chương trình, đặc biệt là đạt được mục tiêu đối tượng thu nhập thấp có được nhà ở và tránh lãng phí cho cả Nhà nước và doanh nghiệp”, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nói./.
Theo: reatimes.vn
