5 điều bạn cần biết trước khi mua nhà! - An phú land

Mua nhà là một trong những quyết định quan trọng nhất trong cuộc đời mỗi người. Đặc biệt đối với những ai lần đầu tiên bước vào thị trường bất động sản, việc trang bị đầy đủ kiến thức là rất cần thiết. Dưới đây là 5 điều bạn cần biết trước khi mua nhà giúp bạn có được kinh nghiệm mua nhà đất cho mình.

I. Xác định ngân sách của bạn

Khi bắt đầu quá trình mua nhà, điều đầu tiên bạn cần làm là xác định ngân sách của mình. Bạn nên xem xét không chỉ giá trị của ngôi nhà mà còn các chi phí phát sinh khác như thuế, bảo hiểm và chi phí duy trì. Một mẹo hay là nên dành khoảng 20% ngân sách cho các chi phí không lường trước được.

♦ Tại sao ngân sách quan trọng?

Việc xác định ngân sách không chỉ giúp bạn tránh những rắc rối tài chính mà còn giúp bạn tìm kiếm những ngôi nhà phù hợp với khả năng của mình. Kinh nghiệm mua nhà đất cho người mới cho thấy rằng nhiều người đã gặp khó khăn vì không tính toán kỹ lưỡng ngân sách ban đầu.

Bạn cần cân nhắc một cách cẩn thận và dựa trên thu nhập thực tế, chi tiêu hiện tại và các mục tiêu tài chính dài hạn. Dưới đây là các bước chi tiết để giúp bạn xác định ngân sách:

1. Đánh giá tài chính cá nhân

Thu nhập hàng tháng: Tính tổng thu nhập ổn định (lương, lợi nhuận kinh doanh, thu nhập từ đầu tư, v.v.).
Chi tiêu hàng tháng: Ghi chép các khoản chi tiêu cố định (như hóa đơn, thực phẩm, xăng xe, học phí) và chi tiêu linh hoạt.
Tiết kiệm và đầu tư hiện tại: Xem xét bạn đã có bao nhiêu tiết kiệm và các khoản đầu tư có thể dùng để mua nhà.

2. Xác định số tiền có thể chi trả hàng tháng

Một nguyên tắc phổ biến là:

Chi phí nhà ở (bao gồm cả vay ngân hàng, lãi suất, thuế nhà đất, bảo hiểm) không nên vượt quá 28-30% thu nhập hàng tháng.
Tổng nợ (bao gồm các khoản vay khác như ô tô, thẻ tín dụng,…) không nên vượt quá 36-40% thu nhập hàng tháng.

3. Tính toán số tiền cần trả trước

Ở Việt Nam, thông thường cần trả trước từ 20-30% giá trị căn nhà.
Nếu chưa đủ tiền trả trước, bạn cần lên kế hoạch tiết kiệm hoặc xem xét các hỗ trợ tài chính từ gia đình, ngân hàng.

4. Xem xét khoản vay ngân hàng

Tìm hiểu lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng (thường dao động từ 7-12%/năm).
Tính toán khả năng trả nợ dài hạn (10-20 năm) và các chi phí liên quan (phí duyệt vay, phí bảo hiểm tài sản, v.v.).

5. Dự phòng tài chính

Luôn giữ lại quỹ dự phòng tương đương 3-6 tháng chi phí sinh hoạt sau khi mua nhà để đối phó với các tình huống bất ngờ.
Tính thêm các chi phí phát sinh sau khi mua nhà: sửa chữa, nội thất, chi phí chuyển nhà.

6. Tham khảo giá nhà và thị trường

Nghiên cứu giá nhà trong khu vực bạn muốn sống.
Xem xét các yếu tố ảnh hưởng giá trị căn nhà như vị trí, tiện ích, cơ sở hạ tầng xung quanh.

Ví dụ:

Giả sử thu nhập hàng tháng của bạn là 30 triệu VNĐ:

30% của thu nhập: bạn nên dành 9 triệu VNĐ/tháng cho chi phí nhà ở.
Nếu bạn trả trước 30% giá trị nhà và vay ngân hàng 70% trong 20 năm, bạn có thể tìm căn nhà có giá trị từ 1.5 – 2 tỷ VNĐ, tùy thuộc vào lãi suất ngân hàng.

II. Nghiên cứu vị trí

Vị trí của ngôi nhà là yếu tố quyết định đến giá trị tài sản trong tương lai. Bạn nên tìm hiểu về khu vực xung quanh, các tiện ích như trường học, bệnh viện và giao thông công cộng. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống hàng ngày mà còn đến giá trị của ngôi nhà khi bạn muốn bán lại sau này.

♦ Vị trí có thể thay đổi mọi thứ

Một nghiên cứu cho thấy rằng những ngôi nhà nằm gần trường học tốt thường có giá trị cao hơn 10-20% so với những ngôi nhà khác trong cùng khu vực. Đây là một trong những kinh nghiệm mua nhà đất cho người mới mà bạn không nên bỏ qua.

Dưới đây là các yếu tố bạn nên cân nhắc khi nghiên cứu vị trí:

1. Tiện ích xung quanh

Gần nơi làm việc hoặc học tập: Kiểm tra khoảng cách từ nhà đến nơi làm việc, trường học, hoặc các địa điểm bạn thường xuyên lui tới.
Tiện ích cộng đồng: Xem xét sự hiện diện của các tiện ích như chợ, siêu thị, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại, ngân hàng, và khu vui chơi.
Hệ thống giáo dục: Nếu bạn có con, hãy kiểm tra khu vực có trường học chất lượng hay không.

2. Hạ tầng giao thông

Đường sá: Đường có rộng rãi, dễ đi lại không? Có tình trạng ngập úng hay hư hỏng không?
Giao thông công cộng: Kiểm tra sự hiện diện của xe buýt, tàu điện, hoặc các phương tiện công cộng khác.
Tắc đường: Tìm hiểu mức độ ùn tắc giao thông trong giờ cao điểm.

3. Môi trường sống

An ninh: Khu vực có an toàn không? Bạn có thể kiểm tra qua người dân địa phương hoặc qua internet.
Sự yên tĩnh: Nếu bạn thích một không gian yên bình, tránh các khu vực quá gần chợ, nhà máy, hoặc các tuyến đường chính.
Cộng đồng: Hàng xóm và cộng đồng trong khu vực như thế nào? Thân thiện và văn minh không?

4. Tiềm năng phát triển

Kiểm tra kế hoạch phát triển hạ tầng trong khu vực (như xây dựng đường cao tốc, cầu, trung tâm thương mại).
Xem xét mức độ tăng giá nhà đất trong khu vực trong 5-10 năm qua.

5. Pháp lý và quy hoạch

Pháp lý đất: Đảm bảo khu đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc tranh chấp pháp lý.
Chủ quyền: Kiểm tra kỹ sổ đỏ hoặc giấy tờ sở hữu nhà đất.
Quy hoạch tổng thể: Tìm hiểu xem vị trí đó có bị ảnh hưởng bởi các dự án công hoặc khu vực nguy cơ cao (ví dụ: sát bãi rác, nhà máy, khu công nghiệp).

6. Điều kiện tự nhiên

Ngập lụt: Tìm hiểu xem khu vực đó có bị ngập lụt vào mùa mưa không.
Chất lượng không khí: Tránh những nơi gần khu công nghiệp, nhà máy, hoặc bãi rác gây ô nhiễm.
Khí hậu: Một số khu vực có thể chịu ảnh hưởng lớn từ gió mạnh hoặc nhiệt độ quá nóng.

7. Giá cả và mặt bằng thị trường

So sánh giá nhà tại khu vực này với các khu vực lân cận để đảm bảo bạn không bị mua quá giá.
Nếu bạn không chắc chắn, hãy nhờ một chuyên gia bất động sản tư vấn.

8. Thử nghiệm thực tế

Ghé thăm khu vực nhiều lần, vào các thời điểm khác nhau trong ngày để đánh giá tình trạng thực tế (đặc biệt là buổi tối hoặc giờ cao điểm).
Nói chuyện với hàng xóm hoặc người dân địa phương để hiểu thêm về cuộc sống trong khu vực.

9. Hướng nhà và phong thủy

Nếu bạn quan tâm đến phong thủy, hãy chọn hướng nhà phù hợp với tuổi và mệnh của bạn.
Vị trí nhà có thông thoáng, nhiều ánh sáng tự nhiên không?

III. Kiểm tra tình trạng ngôi nhà

Trước khi quyết định mua, bạn nên tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng của ngôi nhà. Điều này bao gồm việc kiểm tra hệ thống điện, nước, và cấu trúc tổng thể. Nếu không có kinh nghiệm, bạn có thể thuê một chuyên gia để giúp đánh giá.

♦ Đừng bỏ qua việc kiểm tra

Việc kiểm tra tình trạng ngôi nhà có thể giúp bạn phát hiện ra những vấn đề lớn mà bạn không thể thấy bằng mắt thường. Nhiều người đã phải chi thêm hàng triệu đồng để sửa chữa những lỗi mà họ đã bỏ qua trong quá trình mua nhà. Đây là một bài học quý giá trong kinh nghiệm mua nhà đất cho người mới.

Dưới đây là các khía cạnh chính bạn nên kiểm tra kỹ:

1. Kết cấu và nền móng

Nền móng: Xem xét xem có vết nứt, sụt lún hoặc các dấu hiệu yếu kém nào không.
Tường: Tìm các vết nứt, phồng rộp, hoặc thấm nước trên tường.
Trần nhà: Kiểm tra trần có vết thấm nước, ẩm mốc hoặc sơn bong tróc không.
Sàn nhà: Xem xét sàn có bị lún, hư hỏng, hay bị mục nát không (đặc biệt với nhà có sàn gỗ).

2. Hệ thống điện

Kiểm tra toàn bộ hệ thống điện (công tắc, ổ cắm, đèn) có hoạt động tốt không.
Xem xét các dây điện có được đi âm tường và sắp xếp gọn gàng không.
Đảm bảo hộp điện và cầu dao tổng ở trạng thái an toàn, không bị rò điện.

3. Hệ thống cấp và thoát nước

Vòi nước: Kiểm tra vòi nước, bồn rửa, và sen tắm có hoạt động ổn định không.
Thoát nước: Đảm bảo nước thoát nhanh và không có tình trạng đọng nước ở nhà vệ sinh, nhà tắm, hoặc sân vườn.
Bồn nước và đường ống: Xem bồn nước có bị rỉ sét không và đường ống có rò rỉ hay xuống cấp không.

4. Hệ thống vệ sinh

Kiểm tra bồn cầu, ống thoát nước, và hệ thống cống có bị nghẹt hoặc rò rỉ không.
Đảm bảo các thiết bị vệ sinh (vòi sen, lavabo, máy nước nóng) hoạt động tốt.

5. Mái nhà và chống thấm

Xem xét mái nhà có bị hư hại, rò rỉ, hoặc thấm nước không (đặc biệt quan trọng vào mùa mưa).
Kiểm tra xem hệ thống chống thấm ở tường, sân thượng và nhà vệ sinh có đảm bảo không.

6. Cửa và cửa sổ

Kiểm tra tất cả cửa chính, cửa sổ, cửa phòng có đóng/mở dễ dàng không.
Đảm bảo khóa cửa hoạt động tốt, đặc biệt là cửa chính.
Xem xét kính cửa sổ có bị nứt hoặc lỏng không.

7. Sơn và nội thất

Đánh giá tình trạng sơn tường, cửa, và các khu vực khác có cần sơn lại không.
Nếu có nội thất đi kèm, kiểm tra tình trạng đồ nội thất (như tủ, kệ, bàn, ghế) có bị mối mọt, hư hỏng không.

8. Hệ thống thông gió và ánh sáng

Kiểm tra xem nhà có đủ ánh sáng tự nhiên không, đặc biệt là vào ban ngày.
Đảm bảo không khí trong nhà thông thoáng, không có mùi ẩm mốc.

9. An ninh

Kiểm tra cửa chính, cửa sổ, và hệ thống khóa có đảm bảo an toàn không.
Nếu có hệ thống camera, chuông cửa, hoặc hệ thống báo động, hãy thử kiểm tra chúng.

10. Pháp lý và quy hoạch

Đảm bảo sổ đỏ/sổ hồng của ngôi nhà không vướng tranh chấp.
Kiểm tra thông tin quy hoạch để đảm bảo nhà không nằm trong khu vực giải tỏa hoặc dự án.

11. Kiểm tra ngập lụt và môi trường xung quanh

Hỏi thăm hàng xóm về tình trạng ngập úng vào mùa mưa.
Đảm bảo ngôi nhà không gần các nguồn ô nhiễm như bãi rác, nhà máy, hoặc khu công nghiệp.

12. Thử nghiệm thực tế

Ghé thăm nhà vào các thời điểm khác nhau trong ngày (sáng, trưa, tối) để quan sát ánh sáng, âm thanh và các yếu tố khác.
Trải nghiệm một buổi sống thử (nếu được) để kiểm tra mọi chi tiết nhỏ.

IV. Tìm hiểu về quy trình mua bán

Quy trình mua bán nhà có thể phức tạp và khác nhau tùy theo từng địa phương. Bạn cần tìm hiểu về các bước cần thiết như ký hợp đồng, thanh toán và chuyển nhượng quyền sở hữu. Nếu không nắm rõ, bạn có thể gặp rắc rối trong quá trình thực hiện.

♦ Đọc kỹ hợp đồng

Một trong những điều quan trọng nhất là đọc kỹ hợp đồng mua bán. Nhiều người đã gặp phải các vấn đề pháp lý chỉ vì không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng. Kinh nghiệm mua nhà đất cho người mới nhấn mạnh rằng việc tìm hiểu kỹ lưỡng có thể giúp bạn tránh được nhiều rắc rối.

Nhằm đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, hợp pháp và tránh rủi ro thì cần lưu ý những chi tiết sau đây:

1. Xác định nhu cầu và ngân sách

Xác định rõ loại nhà cần mua (nhà phố, chung cư, biệt thự,…), vị trí, diện tích, và tiện ích xung quanh.
Lên ngân sách mua nhà, bao gồm chi phí trả trước và khả năng vay ngân hàng nếu cần.

2. Tìm kiếm thông tin

Tự tìm kiếm: Thông qua các kênh như trang web bất động sản (Batdongsan.com.vn, Chotot.vn, v.v.), môi giới bất động sản, hoặc người quen.
Nhờ môi giới: Họ sẽ giúp bạn tìm kiếm nhà phù hợp và hỗ trợ pháp lý, nhưng bạn cần cân nhắc chi phí dịch vụ.

3. Kiểm tra thực tế ngôi nhà

Thăm nhà để đánh giá tình trạng thực tế (kết cấu, nội thất, vị trí, tiện ích xung quanh).
Xác minh pháp lý và tình trạng quy hoạch:
- Yêu cầu xem sổ đỏ hoặc sổ hồng.
- Kiểm tra nhà có nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp hay không.
Nếu cần, nhờ chuyên gia hoặc luật sư hỗ trợ xác minh.

4. Thỏa thuận giá cả và điều kiện

Thương lượng với chủ nhà để đạt được mức giá hợp lý.
Thống nhất các điều khoản như: thời gian thanh toán, nội thất đi kèm, chi phí chuyển nhượng, v.v.

5. Đặt cọc

Sau khi thỏa thuận, hai bên ký hợp đồng đặt cọc (giấy tay hoặc công chứng).
Số tiền đặt cọc thường từ 5-10% giá trị nhà.
Nội dung hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ:
- Thông tin hai bên.
- Thông tin căn nhà (địa chỉ, diện tích, tình trạng pháp lý).
- Số tiền đặt cọc và thời gian thanh toán tiếp theo.
- Cam kết và điều khoản bồi thường nếu vi phạm.

6. Ký hợp đồng mua bán

Hai bên đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.
Chuẩn bị các giấy tờ cần thiết:
- Bên bán: Sổ đỏ/sổ hồng, giấy tờ tùy thân (CMND/CCCD, hộ khẩu), giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
- Bên mua: CMND/CCCD, hộ khẩu, và tiền thanh toán.
Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ và thực hiện công chứng hợp đồng.

7. Thanh toán

Thanh toán theo thỏa thuận (chuyển khoản hoặc tiền mặt).
Yêu cầu người bán ký biên nhận sau khi nhận tiền.

8. Sang tên sổ đỏ/sổ hồng

Sau khi ký hợp đồng mua bán, bạn cần làm thủ tục sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Hồ sơ bao gồm:
- Hợp đồng mua bán đã công chứng.
- Sổ đỏ/sổ hồng bản gốc.
- Giấy tờ cá nhân của bên mua và bên bán.
- Tờ khai lệ phí trước bạ và tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu cần).
Thanh toán các khoản phí:
- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán): 2% giá trị hợp đồng.
- Lệ phí trước bạ (bên mua): 0.5% giá trị hợp đồng.
- Phí công chứng: Tùy thuộc giá trị nhà.

9. Nhận sổ đỏ/sổ hồng và bàn giao nhà

Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, bạn sẽ nhận sổ đỏ/sổ hồng đứng tên mình.
Thực hiện việc bàn giao nhà theo cam kết (gồm chìa khóa, nội thất, và tình trạng nhà).

10. Kiểm tra và hoàn tất

Đảm bảo nhà được bàn giao đúng thỏa thuận.
Lưu giữ tất cả giấy tờ mua bán và biên lai thanh toán để sử dụng khi cần.

V. Lên kế hoạch cho tương lai

Cuối cùng, trước khi mua nhà, bạn nên lên kế hoạch cho tương lai. Hãy suy nghĩ về nhu cầu của bạn trong 5-10 năm tới. Bạn có thể cần thêm không gian nếu gia đình bạn lớn lên hoặc có thể muốn chuyển đến một khu vực khác.

♦ Đừng chỉ nghĩ đến hiện tại

Nhiều người đã mua nhà mà không nghĩ đến những thay đổi trong tương lai, dẫn đến việc họ phải bán nhà sớm hơn dự kiến. Kinh nghiệm mua nhà đất cho người mới cho thấy rằng một kế hoạch rõ ràng sẽ giúp bạn đưa ra quyết định tốt hơn.

Mua nhà không chỉ là việc sở hữu một tài sản mà còn liên quan đến việc đảm bảo an toàn tài chính, ổn định cuộc sống và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

1. Xác định mục tiêu dài hạn

Sử dụng ngôi nhà: Bạn mua nhà để ở, cho thuê, hay đầu tư dài hạn?
Thời gian sử dụng: Dự kiến bạn sẽ sống tại ngôi nhà này bao lâu? Nếu có kế hoạch chuyển đổi, hãy cân nhắc khả năng bán lại hoặc cho thuê.
Gia đình trong tương lai: Nếu dự định lập gia đình hoặc sinh thêm con, hãy chọn nhà có đủ không gian để đáp ứng nhu cầu.

2. Lập kế hoạch tài chính dài hạn

Tính toán chi phí duy trì nhà:
- Chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ.
- Thuế nhà đất, phí dịch vụ (nếu ở chung cư).
Lập quỹ dự phòng: Đảm bảo bạn có quỹ dự phòng từ 3-6 tháng chi phí sinh hoạt để đối phó với những tình huống bất ngờ như mất việc hoặc các sự cố lớn.
Quản lý khoản vay: Nếu vay ngân hàng, hãy lập kế hoạch trả nợ rõ ràng:
- Ưu tiên thanh toán nợ sớm để giảm lãi suất.
- Duy trì tỷ lệ nợ an toàn (dưới 40% thu nhập hàng tháng).

3. Phát triển giá trị tài sản

Cải tạo và nâng cấp: Đầu tư vào sửa chữa, cải tạo nhà định kỳ để tăng giá trị bất động sản.
Chọn vị trí có tiềm năng tăng giá: Nếu khu vực có các dự án hạ tầng lớn hoặc quy hoạch đô thị, giá trị nhà có thể tăng theo thời gian.
Cho thuê khi không sử dụng: Nếu không sử dụng thường xuyên, bạn có thể cho thuê để tạo thu nhập thụ động.

4. Quản lý rủi ro

Mua bảo hiểm nhà ở: Bảo vệ ngôi nhà trước các rủi ro như hỏa hoạn, lũ lụt, động đất…
Kiểm tra pháp lý: Đảm bảo mọi giấy tờ nhà đất hợp pháp để tránh tranh chấp trong tương lai.
Lựa chọn nhà ở vùng an toàn: Tránh các khu vực dễ bị ảnh hưởng bởi thiên tai hoặc ô nhiễm.

5. Xây dựng môi trường sống bền vững

Tạo không gian sống thoải mái: Đầu tư vào trang trí nội thất, cải tạo không gian xanh trong nhà.
Xây dựng mối quan hệ cộng đồng: Tham gia các hoạt động trong khu vực để hòa nhập với hàng xóm và cộng đồng.
Tiện ích tương lai: Lập kế hoạch lắp đặt các tiện ích như năng lượng mặt trời, hệ thống tiết kiệm nước, hoặc các công nghệ nhà thông minh.

6. Tính đến các yếu tố phát sinh trong tương lai

Tăng trưởng gia đình: Mua nhà lớn hơn nếu gia đình bạn mở rộng hoặc có thêm thành viên.
Thay đổi công việc: Nếu công việc yêu cầu bạn chuyển địa điểm, hãy tính đến khả năng bán lại hoặc cho thuê ngôi nhà.
Hưu trí: Nếu bạn định cư lâu dài, hãy chọn ngôi nhà phù hợp với nhu cầu khi về già (gần bệnh viện, dễ di chuyển, không quá lớn).

7. Đặt mục tiêu tài chính và đầu tư song song

Tiết kiệm: Duy trì thói quen tiết kiệm ngay cả sau khi mua nhà để không bị áp lực tài chính.
Đầu tư: Tận dụng các khoản tiền nhàn rỗi để đầu tư vào các kênh khác như cổ phiếu, quỹ đầu tư, hoặc bất động sản khác để gia tăng tài sản.

8. Giám sát và điều chỉnh kế hoạch

Định kỳ kiểm tra kế hoạch: Mỗi năm, đánh giá lại tình hình tài chính, nhu cầu gia đình, và giá trị bất động sản để điều chỉnh mục tiêu phù hợp.
Tham khảo ý kiến chuyên gia: Nếu bạn gặp khó khăn trong quản lý tài sản hoặc tài chính, hãy tìm đến các cố vấn chuyên nghiệp.

Mua nhà là một hành trình thú vị nhưng cũng đầy thử thách. Trên đây là 5 điều bạn cần biết trước khi mua nhà mà An Phú Land đã chia sẻ, hy vọng bạn sẽ có được những kinh nghiệm mua nhà đất cho mình, từ đó giúp bạn tự tin hơn trong quyết định của mình. Hãy trang bị cho mình những kiến thức cần thiết để có thể chọn cho mình một ngôi nhà ưng ý nhất!